درباره تخلیه منزل و نقش قرارداد

اجاره از جمله عقود معینی است که امروزه با گسترش زندگی اجتماعی کاربرد فراوانی دارد، یکی از وظایف مهمی که دوایر اجرا در ادارات ثبت اسناد و املاک کشور با آن سرو کار دارند و امروزه بسیار رایج می‌باشد بحث اجاره و تخلیه عین مستاجره است.

تعریف عقد اجاره:

براساس قانون، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند.

منظور از اجاره بها چیست؟

به طور معمول اجاره بها یا به گفته قدیمی ها کرایه، همان پولی است که باید مستاجر در زمان های معین به موجر (مالک) بپردازد. ممکن است پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرض الحسنه که پرداخت می شود در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود.

بطورکلی هر آنچه به عنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود، معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.

منظور از تخلیه چیست؟

تخلیه اصطلاحاً دارای دو معنی می‌باشد:

1. تخلیه ملک از تصرف کسی که استحقاق تصرف را ندارد مانند تخلیه مورد اجاره پس از گذشتن مدت اجاره و تخلیه مورد تصرف عدوانی
2. اقباض و تسلیم مال مورد معامله غیر منقول

چند نکته:

• مقررات و قوانینی که به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استیجاری اجرا می شود،‌ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است.
• برای این که قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. از جمله این که قرارداد به صورت کتبی، ‌در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.
• قبل از موعد قرارداد نمی توان مورد اجاره را تخلیه کرد، مگر حکم فسخ قرارداد از دادگاه گرفته شود و به همین اعتبار مورد اجاره تخلیه گردد.
• تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد.
• با پایان مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یک هفته و در صورت عادی بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی (در حال حاضر شورای حل اختلاف) تخلیه خواهد شد.
• طرفین می توانند هر شرطی را که در قانون به طور صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق کنند. در این زمینه میتوانید به وکیل ملکی مراجعه کنید.
• موجر (مالک) می تواند در صورت استفاده مستاجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاری)، تخریب و صدمه به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف در باره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد یاد شده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد می تواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستاجر به جلوگیری از تخلف باشد.
• مستاجر می تواند درمواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر، براساس قانون و قرارداد، همچنین بازگرداندن ودیعه، قرض الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود، به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.