قطعاً نام سرقفلی و حق کسب و پیشه را شنیده اید که تقریباً یک مسئله قدیمی است که در روابط بین موجر و مستاجر به آن برخورد می کنیم.
آیا سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت متفاوت است؟
سرقفلی یعنی پولی که در ابتدای عقد اجاره و جدا از مال الاجاره توسط مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) از مستاجر دریافت می شود. که مبلغ ومیزان این وجه به موقعیت محلی وو کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد و در نهایت مالک و مستاجر رقم آنرا تعیین می کند.
اما حق کسب وپیشه وتجارت حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند، در واقع حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسب و کار مستاجر است که براثر عملکردش درر محل ملک بوجود آمده است. بنابراین حق کسب و پیشه وتجارت حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع، برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر توأم با منافع عین مستاجره را دارد بنابراین مالک حق کسب و پیشه وتجارت مستاجر محل است و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبرخواهد بود. (این نامگذاری در محدوده قانون سال ۱۳۵۶۶ صحیح است.)
آیا ما در حال حاضر حق کسب و پیشه و تجارت را داریم؟
در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
برای اطلاعات بیشتر میتوانید با وکیل ملکی مشورت کنید.
با توجه به قانون سال ۷۶ سرقفلی به چه مواردی اطلاق می شود؟
ماده ۶: قانون سال ۷۶ می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برایی واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد.
تبصره ب: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
ماده۷: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شود که مالک عین مستاجره به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند، مستاجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه کند.
چند نکته:
- در حق کسب و پیشه و تجارت، نوع شغل از امور موثر در میزان آن است ولیکن در سرقفلی حق قائم و مربوط به محل است نه شخص.
- در تعیین میزان سرقفلی هیچ عاملی غیر از خواسته مالک دخیل نیست و قوای عمومی در این مورد نقشی بر عهده ندارد، اما در مورد حق کسب و پیشه و تجارت چنین نیست و محکمه صالحه در قضیه دخالت دارد.
- در قوانینی غیر از قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هرجا سخنی از سرقفلی به میان آمده، منظور حق کسب و پیشه بوده است نه سرقفلی؛ سرقفلی یکی از عوامل موثره در میزان حق کسب و پیشه و تجارت است و نیز مقدار آن با مبلغ اجاره نسبت عکس دارد یعنی اگر سرقفلی قابل توجهی دریافت شود، رقم اجاره پایین خواهد و بالعکس.
- در موقع تعیین حق کسب وپیشه و تجارت نیز اگر سرقفلی پرداخت شده باشد معمولاً باعث بالا رفتن مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت خواهد شد .
- حق سرقفلی از حقوق مالی و قابل توقیف است. به‌عنوان مثال زن برای دریافت مهریه خود می‌تواند توقیف حق سرقفلی شوهر را مطالبه کند. با توقیف سرقفلی، این حق به فروش می‌رسد و از حاصل آن مهر زن پرداخت می‌شود. البته این موضوع مستلزم این است که حق سرقفلی شوهر به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد.
نحوه انتقال سرقفلی چگونه است؟
- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می شودکه ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی.
- قهری:انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می گردد.
- قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود در اینصورت انتقال قضایی خواهد بود.
- ۹۶/۰۳/۰۷
چقدر ثقیل بود
هیچی نفهمیدم